Modal Usaha Kos-Kosan
Kos mahasiswa bulanan (bukan hotel harian) adalah bisnis properti jangka panjang, sering via sewa bangunan tahunan di muka. Rincian mencakup renovasi multi-kamar, furnitur/AC, utilitas, listing, dan risiko kontrak — sesuaikan kamar terisi dan tarif bulanan (engine: qty = kamar terisi, harga ≈ sewa/bln÷30). Payback fisik sering ~3 tahun: kunci sewa flat 8–10 tahun. Kas thn-1 bukan dividen free.
Estimasi Modal Awal
Rp 448 jt
Opex Bulanan
Rp 20 jt
Estimasi Laba Bersih
Rp 10 jt/bln
Estimasi Balik Modal
45,1 bln
Angka di atas adalah estimasi default. Sesuaikan lokasi, harga, dan target penjualan Anda sendiri di simulasi interaktif.
Pertanyaan Umum
Berapa modal usaha kos-kosan per kamar?▾
Tergantung kondisi bangunan (renovasi vs siap huni) dan standar furnitur/AC. Simulasi default mengasumsikan fit-out penuh lalu okupansi realistis ~85%, bukan 100% terisi setahun penuh.
Berapa lama balik modal kos-kosan?▾
Payback properti biasanya lebih panjang dari F&B — sering multi-tahun. Bandingkan dengan sisa tenor sewa: jika BEP ~3 tahun dan kontrak hanya 5 tahun, Anda hanya menikmati ~2 tahun panen di properti orang lain. Target tenor flat ideal 8–10 tahun.
Mengapa sewa tahunan di muka berbahaya untuk kas?▾
Sewa bangunan dibayar full di awal tahun (prepaid). Tabel kas bulanan bisa terlihat gemuk di bulan ke-12, tetapi perpanjangan tahun kedua membutuhkan cek tunai besar lagi sehingga free cash menipis. Sisihkan sewa tahunan÷12 tiap bulan; jangan tarik dividen besar di tahun pertama.
Siapa yang menanggung PPh Final sewa properti 10%?▾
PPh Pasal 4 ayat (2) final atas sewa tanah/bangunan pada prinsipnya melekat pada penghasilan lessor. Di kontrak notaris, negosiasikan agar tidak digross-up ke penyewa arbitrage. Jika kontrak membebankan ke Anda, anggarkan ~10% nilai sewa per tahun sebagai opex tambahan — jangan anggap otomatis “gratis”.
Mengapa AC dan furnitur jadi jebakan di kos sewa?▾
Payback fisik sering 3–5 tahun, berdekatan dengan umur ekonomis AC (24 jam, lembap) dan kasur komersial. Modal baru “kembali” saat aset mulai butuh peremajaan ronde kedua. Sinking fund bulanan membantu servis/kompresor sporadis, tetapi bukan pengganti anggaran ganti fleet penuh — perhitungkan di tenor sewa dan SOP deposit kerusakan penyewa.
Apakah deposit jaminan anak kos dihitung sebagai omset?▾
Tidak. Deposit kerusakan (umumnya Rp500 ribu–1 juta per kamar) adalah titipan yang dikembalikan jika fasilitas utuh. Ia melindungi sinking fund dari kecerobohan, bukan pendapatan sewa bulanan.